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魏杰：如何抑制房地產(chǎn)泡沫

前言：對(duì)于2017年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，最高決策層有一個(gè)重要的提法叫“穩(wěn)中求進(jìn)”，這里的“穩(wěn)”不是指穩(wěn)增長(zhǎng)，而是指防范金融風(fēng)險(xiǎn)。防范金融風(fēng)險(xiǎn)是今年最核心的問(wèn)題。怎么防范呢？第一件事就是抑制資產(chǎn)泡沫，重點(diǎn)在于對(duì)房?jī)r(jià)的抑制。
魏杰，我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)與戰(zhàn)略系教授、博士生導(dǎo)師。長(zhǎng)期致力于企業(yè)制度安排、企業(yè)戰(zhàn)略選擇、宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等諸多領(lǐng)域的研究。

對(duì)房地產(chǎn)泡沫的抑制，實(shí)際不是刺破，叫抑制。意思不是現(xiàn)在要刺破它，得抑制住才行，慢慢的讓它軟著陸。在抑制房地產(chǎn)泡沫不要繼續(xù)吹大的條件下，讓別的產(chǎn)業(yè)起來(lái)，逐漸代替房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地位和作用，實(shí)現(xiàn)軟著陸。怎么抑制它呢，大致上，從供求兩個(gè)方面做文章。

首先是需求方面，要嚴(yán)格控制住房需求，尤其是投資和投機(jī)性需求。
剛性需求不用管它，為了住，這個(gè)沒問(wèn)題。但是投資和投機(jī)性需求一定要控制住，因?yàn)橥顿Y和投機(jī)性需求拉動(dòng)的不是剛需，一定會(huì)讓住房供給超過(guò)剛需?，F(xiàn)在有種觀點(diǎn)是大家既然想買，就讓他買吧，就批地，就蓋，這叫地產(chǎn)商的概念。我們可以繼續(xù)批地，讓地產(chǎn)商繼續(xù)蓋，大家繼續(xù)買。結(jié)果大家買了5套房子，最后地產(chǎn)商賺錢跑了，我們泡沫接上了，麻煩就大了。所以一定要控制投資和投機(jī)性需求。我估計(jì)未來(lái)還要更加嚴(yán)格控制，如果控制不住的話，總有一天我們的泡沫會(huì)越吹越大的。所以要嚴(yán)格控制投資和投機(jī)性需求，這是需求方面。

其次是供給方面，就是嚴(yán)格控制不能亂蓋房子。
這樣大規(guī)模蓋下去的話，最后的結(jié)果是很麻煩的，要控制住房供給才行?？刂谱》抗┙o最好的辦法是，控制開發(fā)商的開發(fā)速度。怎么控制呢？現(xiàn)在有三條辦法，已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)。第一條辦法，是開發(fā)商可以繼續(xù)蓋房子，但是必須降低杠桿率。開發(fā)商可以拿自己的錢蓋，不能拿銀行的錢蓋了。如果拿銀行錢蓋，開發(fā)商賺了錢跑了，泡沫就給我們留下了。開發(fā)商拿自己的錢蓋的時(shí)候就會(huì)謹(jǐn)慎，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。所以現(xiàn)在要嚴(yán)格控制對(duì)開發(fā)商的住房貸款。
第二條辦法，是開發(fā)商可以在境外融資，拿錢回來(lái)在境內(nèi)開發(fā)。開發(fā)商可以在海外發(fā)債券。在海外發(fā)債券要有抵押才行，說(shuō)明你在海外要有錢才行，海外沒有錢的話不可能在海外發(fā)債券。怎么辦呢？就是要把你以前倒騰出去的錢再倒騰回來(lái)。這一招很厲害，要你把過(guò)去倒騰出去的錢再倒騰回來(lái)，限制你的過(guò)度開發(fā)。
第三條辦法，是讓面粉的價(jià)格高于面包的價(jià)格。就是開發(fā)商拿地的價(jià)格最后要高于賣房的價(jià)格才行，看你還開不開發(fā)。因?yàn)樾路康膬r(jià)格是控制在政府手里，我批你一平賣多少錢就只能賣多少錢，有嚴(yán)格界定的。過(guò)去這方面經(jīng)常會(huì)討價(jià)還價(jià)，一般政府差不多就讓步了，你賣多少就是多少了?，F(xiàn)在不行了，因?yàn)槲覀儼逊績(jī)r(jià)上漲的幅度分解給每一級(jí)政府了。你政府房?jī)r(jià)要一旦高于原來(lái)的界定，先把領(lǐng)導(dǎo)的烏紗帽拿掉再說(shuō)。所以說(shuō)政府不敢和房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)讓步了，一定要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)才行，這樣就出現(xiàn)了面粉的價(jià)格比面包還貴。有一家企業(yè)計(jì)算了一下，他拿地后房子的價(jià)格要賣到5萬(wàn)一平，是不賠不賺，賣到6萬(wàn)才能賺錢，結(jié)果政府批準(zhǔn)他就是4萬(wàn)一平，你愛賣不賣。這樣等于虧啊，這就是政府發(fā)出的信號(hào)。未來(lái)要讓面粉的價(jià)格高于面包的價(jià)格，你還干不干，從而嚴(yán)格控制住房的過(guò)度供給。因?yàn)楝F(xiàn)在你們知道，開發(fā)商的沖動(dòng)非常大。為什么呢？他只要能蓋能賺就行，但是我們要考慮泡沫的問(wèn)題了。所以要嚴(yán)格控制供給。

從需求、供給兩個(gè)方面入手，逐漸讓房地產(chǎn)的泡沫不能吹得太大，同時(shí)現(xiàn)在又不想刺破它，要維系住。在這個(gè)條件下，讓別的產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展，來(lái)逐漸代替房地產(chǎn)的地位和作用，實(shí)現(xiàn)軟著陸。所以說(shuō)老實(shí)話，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不敢刺破，要刺破后果不堪設(shè)想。我們算過(guò)賬，09年以后買房的人，泡沫一旦被刺破，基本全虧。有的人辛辛苦苦攢了一輩子，就那套房子。一旦泡沫被刺破的話，他的財(cái)富將大幅度縮水。我估計(jì)我們國(guó)家沒有這么強(qiáng)的承受能力。所以對(duì)房地產(chǎn)泡沫我們叫抑制，不是要刺破它，就是不能繼續(xù)吹大，現(xiàn)在也不能刺破它，要維系住才行.

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